Área Restrita
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QUERO CONSTRUIR: POR ONDE EU COMEÇO?

  • Terreno
  • A princípio, para se construir é necessário um terreno. Se você não possui um terreno, e deseja comprar um para construir, é bom se ater a estes itens:

  • 1. Custo;
    2. Localização e acesso;
    3. Comercialização de imóveis próximos, como se comporta o mercado de compra venda e aluguel;
    4. Condição do solo. Por meio de sondagem podemos conhecer a real condição do solo, e devemos tomar cuidado com isto pois caso o terreno não seja bom o gasto com fundações pode tornar o bom negócio um prejuízo;
    5. Nível da rua e do terreno: evitando-se problemas futuros com enchentes;
    6. Arborização e insolação. Determinadas árvores não podem ser retiradas. O IBAMA não permite, é crime! O certo é consultar os órgãos competentes. Imagine aquela piscina ou churrasqueira não poder ser construída? Decepção geral da família;
    7. Existência de feira no local. Nada contra, só não pode ser surpresa após o fechamento do negócio;
    8. Zoneamento do lote e Índices urbanísticos, ou seja taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito, etc.... Ou seja, resumindo quantos andares e qual a área máxima permitida pela prefeitura para que eu possa construir;
    9. Documentação do terreno. Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. Estes documentos tem por finalidade mostrar a existência ou não de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel;
    10. No caso de Imobiliária, caso haja alguma dúvida no tocante a idoneidade da mesma, o CRECI poderá dar maiores esclarecimentos.

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    Muito bem, você já possui um imóvel. Próximo passo.

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    Projeto

  • Nesta etapa, o acompanhamento de um profissional, como um Arquiteto ou Engenheiro é muito importante.
    O acompanhamento profissional não só na elaboração do projeto como também na fase de construção, pode evitar muita dor de cabeça além da redução de custo e ser obrigatório.
    Inicialmente, a fase de anteprojeto, será quando você explicará para o Arquiteto, aquilo que deseja. É a hora de falar o que se tem em mente, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer da verba para investir. Em poder destas informações, o Arquiteto poderá apresentar um esboço para sua apreciação.
    É bom não esquecer de levar em consideração insolação, fundação, telhado, possíveis ampliações (adegas, churrasqueira, etc), pontos de elétrica internos e externos, iluminação de jardins, alarme, sonorização, telefonia, aterramento, antena, padrão do acabamento e etc.

    Ótimo, você está com o projeto. Próximo passo.


  • Planejamento

  • Todos os projetos estão em ordem, já foram executadas algumas alterações, está tudo certo, é hora de planejar.
    Com o auxílio do Engenheiro de sua confiança, será efetuado o planejamento da obra. Deverá ser elaborado os projetos complementares e a posterior uma planilha orçamentária com cronograma físico/financeiro, que nada mais é do que uma planilha onde serão informadas a sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material assim como mão de obra de cada serviço necessário para a execução da sua obra.
    Um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evitará desperdícios, gastos extras além de garantir o cumprimento dos prazos.
    Falta pouco, o planejamento está pronto. Próximo passo.


  • Legalização da Obra

  • A obra deverá ter um alvará de construção fornecido pela Prefeitura. Para dar entrada neste alvará é necessário IPTU do terreno, escritura de compra e venda e apresentação do projeto arquitetônico.

    O próximo registro a ser feito é junto ao INSS (Matrícula CEI).

    Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da Obra junto ao INSS, em até 30 dias a contar do início da mesma (salvo construções familiares, menores que 70 metros quadrados, sem utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar).

    A documentação necessária para esta matrícula é CPF ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura.

    Tudo regularizado. Próximo passo.

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    Contratação da Mão de Obra.

  • O Engenheiro que acompanhar a sua obra, poderá ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que tenham construído ou outros profissionais da área da construção auxiliam muito o trabalho de escolha dos funcionários.
    Pode-se optar também por um empreiteiro, o qual se incumbirá de contratar o pessoal, sendo inclusive responsável pelos mesmos. Visitar obra que o empreiteiro executou ou está em andamento é necessário para se conhecer o padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais, o que poderá evitar muita dor de cabeça no decorrer da obra.
    É importante ainda atentar para os seguintes fatos:
    • Não contratar o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e nada deve ser precipitado;
    • Assim como na compra de materiais, cotar a mão-de-obra é importante. Peça orçamento de pelo menos três empreiteiros e negocie (prazo, valor e condição de pagamento, preferencialmente por tarefa executada);
    • Nunca esquecer de elaborar um contrato por escrito. Neste deverá constar todas as tarefas, responsabilidades, prazos, multas e inclusive serviços extras possíveis. Desta forma você evitará surpresas desagradáveis no fim da obra como "esta parte da obra não estava incluída no valor inicial...";
    • O recolhimento de INSS dos funcionários é obrigatório, pois será necessário apresentá-los para o requerimento do "Habite-se". Lembre-se de que você é o empregador, o patrão, então além de todas estas responsabilidades, a responsabilidade trabalhista de todos os trabalhadores envolvidos na sua obra será única e exclusivamente SUA! Mesmos tendo um engenheiro responsável pelo acompanhamento da execução da sua obra.
    Agora falta pouco para o início da obra. Próximo passo.

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    Compra de Materiais

  • Para a compra de material, é indispensável cotar e controlar.

    Monte uma planilha contendo data, produto ou serviço, fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento. Solicite do fornecedor a cotação por escrito.

    Pelo menos três empresas são necessárias para se ter uma ideia das reais condições comerciais, e para que você realize o melhor negócio.

    Com as condições acima em mãos, você estará apto para negociar e fazer a melhor opção. Não tenha vergonha de pechinchar! Pechincha faz parte do jogo, vale preço, prazo de entrega e condição de pagamento.

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    Na compra, alguns cuidados devem ser tomados:


  • • O frete por vezes não está incluso no orçamento. Sempre averiguar;
    • Preço pode não ser tudo. A relação custo X benefício deve ser bem analisada ainda na fase de definição do acabamento. Um produto barato mas que dura pouco e deve ser trocado em pouco tempo, acaba ficando muito caro;
    • Conferir a entrega do material, se é aquele comprado e na mesma quantidade. Certos produtos como por exemplo cimento tem validade, sempre verificar se o produto se encontra dentro do prazo estipulado pelo fabricante.
    Vale a pena ressaltar, que existem empresas construtoras legalmente habilitadas para assumir toda a etapa de construção da sua obra, incluindo a mão-de-obra e compra dos materiais, bem como toda a responsabilidade trabalhista existente.

  • Caso você não tenha muita disponibilidade de tempo e/ou bastante conhecimento ou experiência nesta área de construção, pondere a possibilidade de se pagar um pouco a mais no valor da sua obra contratando a quem está legalmente habilitado para tal.

  • Pronto! Você já tem um terreno, já contratou pessoal, está comprando os materiais e contratando os serviços complementares.

     

  • A partir deste momento sua obra está em andamento. Você é o fiscal de sua abra. Cabe a você acompanhar o desenvolvimento, padrão de qualidade, prazo, custo e acompanhar o planejamento da obra, para que nada fuja do previsto.

     

  • Boa sorte em sua nova empreitada!

     

  • Qualquer dúvida estamos a sua disposição.

    Ferrari Engenharia.